La SCI est-elle vraiment une si bonne idée ?

Publié le 17.03.2020 par CHRIS

Je vois fleurir, ici et là, des demandes de constitution de société civile immobilière (SCI), beaucoup pensant que cet outil est indispensable à une bonne gestion de son patrimoine. Nos clients non-résidents US l’assimilent fréquemment à l’indispensable LCC d’outre-manche. Nous allons aller à contre-courant des idées reçues et voir ici que parfois, voir souvent, ce n’est pas une si bonne idée...

Commençons dans un premier temps par la définition de la SCI

Une SCI est une société civile immobilière, et comme son nom l’indique elle a pour vocation de gérer et/ou de louer des actifs immobiliers : ce n’est donc pas une société commerciale (la distinction est essentielle). Le mot important à retenir également est le mot "société", il s’agit bien d’une personne morale qui sera gérée entre au moins deux personnes. Une SCI ne peut être utiliser dans le cas de l’achat-revente.

Disons-le tout de suite, le premier avantage réside dans la transmission : il est plus facile dans un premier temps de transmettre un pourcentage du/des biens (par parts) plutôt qu’un bien en entier. De plus, vous tiendrez compte du passif, ce qui fera réduire mécaniquement la facture lors de la donation.

Nous la conseillons aussi, en cas de mésentente familiale ou en présence d’enfant(s) d’union(s) précédent(es) pour protéger le nouveau conjoint et ses enfants.

D’aucun vous diront qu’elle a son avantage également pour gérer l’indivision, certes, mais un bon pacte d’indivision en sous-seing privé ou devant notaire pourra très bien faire l’affaire.

Alors pourquoi nous n’en faisons pas notre fer de lance du conseil immobilier? Quels sonts les inconvénients d’une SCI ?

1. On l’a vu, la SCI est une personne morale, de fait elle ne permet pas l’abattement de 30% de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) sur la résidence principale. Donc si vous avez acheté votre résidence secondaire via une SCI et que cette belle maison en bord de mer devient, à votre retraite, votre nouvelle résidence principale, vous vous en mordrez les doigts!
2. La SCI, au titre de la personne morale, sous-entend de devoir rédiger des statuts juridiques ainsi qu'une inscription au registre du commerce et des Sociétés (RCS), ce qui en soit représente un coût de constitution non négligeable. De plus, l’inscription au RCS engendre une publicité et tout le monde saura donc que vous détenez un bien immobilier. Mais ce n’est pas tout! On oublie souvent que dans le cadre qui régit les sociétés, il faut tenir des comptes, convoquer une assemblée générale chaque année, et rédiger par la suite un procès-verbal. Et puis si ce n’est pas suffisant, la SCI ne revêt même pas l’avantage de la responsabilité limitée puisque les associés seront responsables des dettes de la société sur leur patrimoine personnel!
3. Ensuite il faut choisir : la fiscalité de la SCI à l’impôt sur les sociétés (la comptabilité devra être encore plus rigoureuse) ou à l’impôt sur le revenu ? Alors, elle sera imposée entre les mains des détenteurs de parts, soit des associés. Le choix du régime fiscal aura des conséquences au niveau de l’imposition des revenus et des plus-values immobilières :
    
   • SCI à l’impôt sur le revenu : l’imposition est celle des revenus fonciers, c’est-à-dire que les bénéfices passeront par le système de votre tranche marginale et des prélèvements sociaux à 17,2%. Les plus-values immobilières sont soumises à l’impôt sur le revenu au taux de 19% ainsi qu’aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%. Un abattement pour durée de détention est possible.
   • SCI à l’impôt sur les sociétés : ici vous serez imposé selon l’impôt sur les sociétés (sic). L’imposition sur les plus-values se fera en tant que plus-value sur valeurs mobilières.
4. Selon nous, l’inconvénient majeur est que ce type de société revet un objet civil. Ainsi la location meublée n’est pas adaptée à une SCI car sa vocation reste commerciale, d’ailleurs elle est imposable dans les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non dans les revenus fonciers, or la location meublée permet d’utiliser les amortissements et donc d'autoriser des revenus non fiscalisés. La seule dérogation serait l’impôt sur les sociétés : on perdrait donc l’abattement pour durée de détention, valable uniquement dans le cas de la fiscalité des particuliers. Et pire encore, les amortissements de l’immeuble sont déduits de votre prix d’achat initial, ce qui a pour effet d’augmenter la plus-value sur laquelle est calculé l’impôt!
5. Enfin, une SCI pourrait également compliquer les droits de succession dans le cadre d’une succession avec un élément d’extranéité, c’est-à-dire en cas de décès d’un non-résident. Pour la France, elle sera toujours à prépondérance immobilière donc imposable en France, mais pour d’autres pays les parts d’une société pourraient être considérées comme des biens de valeurs mobilières donc imposable dans le pays de résidence fiscale.

Alors? Besoin d'un coup de main pour monter les statuts ?