Publié le 21.01.2020 par THIERRY
Quitte à nager à contre-courant, chez ritchee nous ne conseillons plus à nos clients d'investir dans les SCPI. Voici notre conviction !
Disons le tout de suite nous apprécions bien sûr l'immobilier, les actions en immobilier, les OPCI... Nous sommes beaucoup plus réticents sur les SCPI, mais commençons par le début.
La "société civile de placement immobilier" pour "SCPI", est appelée couramment "la pierre-papier" et on comprend dès lors qu'il s'agit d'investir dans la pierre sous forme de parts.
La SCPI est créée et gérée par une société de gestion. La société de gestion va vendre les parts de la SCPI, soit directement auprès des investisseurs, soit via des distributeurs (banques, conseillers indépendants, etc.), et ensuite placer l’argent collecté dans l’acquisition de plusieurs biens immobiliers. Elle va également s’occuper de la recherche de locataires, de l’état des lieux, des charges, des travaux, de la récupération des loyers et du versement de revenus aux porteurs de parts sous forme de dividendes.
Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti, la valeur d’une SCPI évoluant en fonction du marché de l’immobilier. Les revenus locatifs peuvent diminuer (départ de locataires, relocation moins favorable, etc.) et la valeur de revente peut être inférieure à la valeur d’acquisition.
On relève trois types de SCPI
On est ici dans une logique de rendement via une distribution régulière des revenus, généralement trimestrielle.
On ne perçoit pas de rendement mais on est sur de la recherche de plus-value en profitant de la progression du capital immobilier entre la date de souscription et la date de revente de ses parts. Certaines SCPI optent aussi pour optimiser ce point en travaillant sur le démembrement des parts via la nue-propriété : vous achetez des parts en nue-propriété donc moins chères et vous devenez plein propriétaires à la fin de l'opération.
Elle s'achète facilement par le discours commercial, or :
Les parts de SCPI entrainent des frais qui sont plus élevés que ceux d’un fonds investi en titres financiers.
Les SCPI sont dites « fiscalement transparentes ». Chaque associé (porteur de parts) est redevable de l'impôt sur les revenus (principalement fonciers) et de la fiscalité sur les plus-values (si la SCPI vend un actif immobilier ou si l'associé cède ses parts).
Au régime réel vous serez imposés sur les bénéfices fonciers : Le bénéfice est soumis aux prélèvements sociaux puis imposé à hauteur de votre tranche marginale d'imposition (dans le cas où vos revenus fonciers sont issus uniquement de la SCPI) soit, si vous êtes à tranche marginale de 30%, 30% + 17.2% = 47.2% !
A la revente des parts de SCPI : la plus-value correspond à la différence entre la somme du produit de la vente et le prix d'acquisition des parts.
Un abattement progressif s'appliquera selon la durée de détention des parts :
À ajouter : les prélèvements sociaux les porteurs de parts bénéficient des abattement suivants :
D'après l'IEIF, les SCPI ont cette année comptabilisé une capitalisation de 62,4 milliards d'euros, et une collecte nette de 6,1 milliards d'euros à la fin du troisième trimestre 2019. Donc on pourrait se dire que si tout le monde y va on devrait aussi y aller. Plagions volontairement Warren Buffet, le célèbre milliardaire : "La plupart des gens s'intéresse aux actions quand tout le monde s'y intéresse". Warren Buffett aime prendre le contre-pied des spécialistes de la finance et chez ritchee, sur ce point-là, on est assez d'accord !
Cette collecte nous semble de nature à se poser les bonnes questions ET à ne pas aller sur ce marché :
La SCPI est un placement beaucoup plus complexe qu'il n'y paraît. Il est à surveiller comme l'huile sur le feu. Peu liquide, en cas de crise sur l'immobilier vous risquez d'être bloqué dans un investissement dont plus personne ne veut. Plombée en frais et surtout en fiscalité, la SCPI ne présente qu'un intérêt limité. Il existe en immobilier des alternatives bien plus intéressantes et plus liquides dont nos experts ritchee pourront vous parler. Cet investissement ne peut être que pour diversifier votre patrimoine. Il n'est par ailleurs pas du tout adapté aux non-résidents : en effet beaucoup de SCPI investissent à l'étranger et cela impliquerait une déclaration et une étude des conventions fiscales très complexes.
Vous avez une question ? Ecrivez-nous directement !Incollable sur les dispositifs patrimoniaux, notamment immobiliers, Fox met toute son ingénierie technique à disposition du groupe pour une justesse décisionnelle et des arbitrages sans faille !