Les inconvénients des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI)

Publié le 21.01.2020 par THIERRY

Quitte à nager à contre-courant, chez ritchee nous ne conseillons plus à nos clients d'investir dans les SCPI. Voici notre conviction !

Disons le tout de suite nous apprécions bien sûr l'immobilier, les actions en immobilier, les OPCI... Nous sommes beaucoup plus réticents sur les SCPI, mais commençons par le début.

Qu'est ce qu'une SCPI?

La "société civile de placement immobilier" pour "SCPI", est appelée couramment "la pierre-papier" et on comprend dès lors qu'il s'agit d'investir dans la pierre sous forme de parts.

La SCPI est créée et gérée par une société de gestion. La société de gestion va vendre les parts de la SCPI, soit directement auprès des investisseurs, soit via des distributeurs (banques, conseillers indépendants, etc.), et ensuite placer l’argent collecté dans l’acquisition de plusieurs biens immobiliers. Elle va également s’occuper de la recherche de locataires, de l’état des lieux, des charges, des travaux, de la récupération des loyers et du versement de revenus aux porteurs de parts sous forme de dividendes.

Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti, la valeur d’une SCPI évoluant en fonction du marché de l’immobilier. Les revenus locatifs peuvent diminuer (départ de locataires, relocation moins favorable, etc.) et la valeur de revente peut être inférieure à la valeur d’acquisition.

On relève trois types de SCPI

1/ La plus répandue : La SCPI de rendement 

On est ici dans une logique de rendement via une distribution régulière des revenus, généralement trimestrielle.

2/ La SCPI de plus-value

On ne perçoit pas de rendement mais on est sur de la recherche de plus-value en profitant de la progression du capital immobilier entre la date de souscription et la date de revente de ses parts. Certaines SCPI optent aussi pour optimiser ce point en travaillant sur le démembrement des parts via la nue-propriété : vous achetez des parts en nue-propriété donc moins chères et vous devenez plein propriétaires à la fin de l'opération.

3/ La pire selon nous : la SCPI fiscale

Elle s'achète facilement par le discours commercial, or :

• leur durée est souvent très longue, jusqu'à 15 ans ;
• la liquidité est plus faible pour la revente : elle vous fait certes bénéficier d'un avantage fiscal en tant que primo-accédant mais lors de la vente le second investisseur, notamment dans la SCPI Pinel, ne retrouvera pas cet avantage... Plutôt difficile à liquider !
• Leur rendement est faible notamment en raison du plafonnement des loyers dans le cadre de la loi Pinel.

Un empilement de frais et de fiscalité

Les frais

Les parts de SCPI entrainent des frais qui sont plus élevés que ceux d’un fonds investi en titres financiers.

• Frais d’entrée : calculés sur le prix de la part (entre 5% et 12%) et intégrés au prix de souscription. Parfois la SCPI est proposée sans clarté sur les frais à l'entrée qui sont déduits.
• Frais de gestion (annuels ou trimestriels) : destinés à rémunérer la société de gestion, ils sont calculés sur les revenus de la SCPI (entre 8% et 10%).
• Frais de cession : calculés sur le montant de la transaction, auxquels s’ajoutent des droits d’enregistrement dans le cas des SCPI à capital fixe sur le marché secondaire (5% du prix d’exécution). Ces frais sont fréquemment payés par l’acquéreur.

Pour la fiscalité c'est pas la joie non plus !

Les SCPI sont dites « fiscalement transparentes ». Chaque associé (porteur de parts) est redevable de l'impôt sur les revenus (principalement fonciers) et de la fiscalité sur les plus-values (si la SCPI vend un actif immobilier ou si l'associé cède ses parts).

Au régime réel vous serez imposés sur les bénéfices fonciers : Le bénéfice est soumis aux prélèvements sociaux puis imposé à hauteur de votre tranche marginale d'imposition (dans le cas où vos revenus fonciers sont issus uniquement de la SCPI) soit, si vous êtes à tranche marginale de 30%,  30% + 17.2% = 47.2% !

A la revente des parts de SCPI : la plus-value correspond à la différence entre la somme du produit de la vente et le prix d'acquisition des parts. 

Un abattement progressif s'appliquera selon la durée de détention des parts :

• 6% d'abattement entre la 6ème et la 21ème année ;
• 4% d'abattement la 22ème année ;
• une exonération totale après 22 ans de détention.

À ajouter : les prélèvements sociaux les porteurs de parts bénéficient des abattement suivants :

• 1.65% d'abattement entre la 6ème et la 21ème année ;
• 1.6% d'abattement entre la 22ème année ;
• 9% d'abattement entre la 23ème et la 30ème année ;
• une exonération totale après 30 ans de détention.

Une collecte démesurée

D'après l'IEIF, les SCPI ont cette année comptabilisé une capitalisation de 62,4 milliards d'euros, et une collecte nette de 6,1 milliards d'euros à la fin du troisième trimestre 2019. Donc on pourrait se dire que si tout le monde y va on devrait aussi y aller. Plagions volontairement Warren Buffet, le célèbre milliardaire : "La plupart des gens s'intéresse aux actions quand tout le monde s'y intéresse". Warren Buffett aime prendre le contre-pied des spécialistes de la finance et chez ritchee, sur ce point-là, on est assez d'accord !

Cette collecte nous semble de nature à se poser les bonnes questions ET à ne pas aller sur ce marché :

• avec plus de liquidités, les gestionnaires ont tendance à acheter tout ce qui se présente et sont donc bien moins rigoureux ;
• les prémices d'une bulle immobilière sont avérés : les professionnels de l'immobilier ont eux-mêmes révélé en janvier 2020 que plus d'un quart des transactions ont été réalisées dans un but de placement et non pour acheter sa résidence principale ou secondaire. Enfin les taux d'emprunt bas ont entretenu cette frénésie d'achat dans l'immobilier locatif : 250 milliards de crédit en 2019 auraient été alloué selon la Banque de France

En conclusion!

La SCPI est un placement beaucoup plus complexe qu'il n'y paraît. Il est à surveiller comme l'huile sur le feu. Peu liquide, en cas de crise sur l'immobilier vous risquez d'être bloqué dans un investissement dont plus personne ne veut. Plombée en frais et surtout en fiscalité, la SCPI ne présente qu'un intérêt limité. Il existe en immobilier des alternatives bien plus intéressantes et plus liquides dont nos experts ritchee pourront vous parler. Cet investissement ne peut être que pour diversifier votre patrimoine. Il n'est par ailleurs pas du tout adapté aux non-résidents : en effet beaucoup de SCPI investissent à l'étranger et cela impliquerait une déclaration et une étude des conventions fiscales très complexes.