L'immobilier sans fiscalité... ou presque!

Publié le 11.01.2020 par THIERRY

En préambule il convient de rappeler qu'un non résident fiscal français n’est pas éligible à la défiscalisation en général, et immobilière en particulier. Prenons l’exemple de Mr et Mme Y, installés à Madrid pour raison professionnelle, qui nous interrogent pour investir afin de préparer leur retraite et s'assurer des revenus complémentaires.

Solution : la location meublée (LMNP/LMP)

La location meublée consiste à donner en location un bien immobilier, qui aura été préalablement meublé et équipé. Cette location peut être réalisée par l'investisseur en direct ou par l’intermédiaire d'un professionnel (appelé aussi gestionnaire ou exploitant).

Les conditions du statut de loueur meublé

• L’investisseur doit être une personne physique ou morale acquérant un actif immobilier.
• Il s’engage à louer meublé un logement (neuf ou ancien) à une personne physique ou morale.
• Les revenus issus de la location meublée relèvent de la catégorie des BIC (l’intégralité des charges d’exploitation est alors déductibles des loyers).
   

Le régime classique du loueur en meublé non professionnel (LMNP)

Les déficits

Les éventuels déficits du loueur en meublé non professionnel suivent le régime des BIC non professionnels, ils ne sont pas imputables sur le revenu global mais reportables (sur 10 ans) sur les revenus issus de la location meublée exercée à titre non professionnel

Les amortissements

Les biens mobiliers et immobiliers du loueur en meublé non professionnel font l’objet d’un amortissement comptable tous les ans.

• Le mobilier est amorti de façon linéaire sur une durée comprise entre cinq et dix ans.
• Les biens immobiliers sont amortis linéairement pour leur valeur hors terrain (non amortissable), sur une durée comprise entre 12 et 60 ans (en fonction des éléments composants l'immeuble et selon les préconisations de l’expert-comptable du client).

Ces amortissements ne sont comptabilisés fiscalement en charge que si le résultat d’exploitation est positif et à hauteur de celui-ci, ils ne peuvent donc contribuer à créer ou augmenter un déficit. Les amortissements alors différés le sont sans aucune limitation de durée et vont être utilisés dès que des résultats apparaîtront permettant de les neutraliser fiscalement.

Les plus-values

Les plus-values réalisées par les loueurs en meublé non professionnels relèvent des plus-values privées.

La revente

Le statut de loueur en meublé s’appliquant indifféremment sur des biens neufs ou anciens, ceux-ci sont susceptibles à tout moment d’être revendu à un nouveau propriétaire qui pourra à nouveau les ré-amortir et bénéficier des avantages du statut.

La TVA

Pour les logements loués par bail commercial à un exploitant d’une Résidence de Tourisme Classée ou d’une résidence para-hôtelière répondant aux conditions d’assujettissement des loyers à la TVA définies par l’article 261-D-4, l’application de la TVA à 7 % sur les loyers permet au propriétaire de récupérer l’intégralité de la TVA ayant frappé son acquisition (mobilier, immobilier, frais d’acquisition, etc.)

Le cas du loueur en meublé professionnel (LMP)

Présentation et atouts du statut LMP

A compter du 1er janvier 2009, pour acquérir le statut de professionnel, votre activité de Loueur en meublé doit :

• être inscrite auprès du registre du commerce et des sociétés en tant que Loueur en Meublé Professionnel (LMP) ;
• générer un loyer annuel supérieur à 23 000€ TTC ;
• représenter votre principale source de revenus d’activité (les recettes devant représenter au moins 50% des revenus d’activité du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu y compris ceux de la location meublée).

Economiser des impôts

Les éventuels déficits du loueur en meublé professionnel sont imputables à son revenu global permettant une économie d'impôt.

A noter : les frais d’acquisition générant la quasi totalité des déficits (honoraires, droits d’enregistrements et de timbres, frais de montage, commissions…) suivent le régime comptable des frais d’acquisition des immobilisations. Ils peuvent être au choix imputés totalement la première année ou amortis sur la durée d’amortissement des immeubles.

Défiscaliser ses loyers

Les biens mobiliers et immobiliers du loueur font l'objet d'un amortissement comptable tous les ans comme dans le statut non professionnel (LMNP). Ces amortissements ne sont comptabilisés fiscalement en charge que si le résultat d’exploitation est positif et à hauteur de celui-ci, ils ne peuvent donc contribuer à créer ou augmenter un déficit. Les amortissements alors différés le sont sans aucune limitation de durée et vont être utilisés dès que des résultats apparaîtront permettant de les neutraliser fiscalement.

Exonération totale des plus-values

En cas de revente de ses biens, le loueur en meuble professionnel est exonéré de toute taxation sur les plus-values si il exerce cette activité depuis plus de cinq ans et génère moins de 90 000€ de recettes.

Transmettre sans effort

En cas de donation ou de succession à titre gratuit, le loueur en meublé professionnel pourra bénéficier de l’ensemble des mesures destinées à favoriser la transmission des petites entreprises. Y compris le paiement différé et étalement du paiement des droits de succession ou de donation.

Exonération de l'IFI au titre des biens professionnels

Les biens du loueur en meublé professionnel peuvent être exonérés d’ISF (sous conditions) si les revenus nets générés par le loueur sont supérieurs aux revenus professionnels de son foyer fiscal (et si les conditions de recettes supérieures à 23 000€ et d’inscription au RCS sont par ailleurs satisfaites). Dans la pratique, cette disposition nécessite que les revenus du LMP soient les seuls revenus du foyer fiscal.