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La défiscalisation

Le gouvernement depuis 1984, incite fiscalement régulièrement l’investisseur à investir dans l’immobilier. C’est un moyen de combler entre autre le manque de parc locatif en France. Cet investissement ne doit pas suivre l’objectif unique de défiscalisation et doit rester très patrimonial. C’est pour nous un critère essentiel !

Par ailleurs, nous avons de fortes convictions sur les opérations de défiscalisation et nous nous refusons de proposer à nos investisseurs des opérations auxquelles nous ne croyons pas, selon différents critères: risques liés aux montages, programmes éloignés sans moyen de contrôle, fortes commission cachées à l’investisseur, difficulté à la revente…pour ne citer que les plus connus.

La loi PINEL

Investir et défiscaliser

Bénéficiaires

  • Personne physique ou associé d'une société de personne
  • Fiscalement domicilié en France (DOM compris)
  • Pas possible pour une personne non résidente fiscalement en France

Modalités

  • Acquisition d'un logement neuf ou VEFA
  • Transformation en logement d'un local
  • Achat de parts SCPI dites d'habitation
  • Construction et/ou réhabilitation d'un logement selon les normes énergétiques en vigueur

Limites

  • Réduction fiscales dans les limites des 10 000€ des Niches fiscales sur un investissement de 300 000 €/an
  • Vous pouvez dépasser bien évidemment l’investissement de 300 000 € mais la réduction d’impôt se limitera aux 300 000 €

Conditions

  • Engagement de la location du logement nu à usage d'habitation principale du locataire
    • pleine propriété
    • Indivision
    • Société civile
    • Démembrement
  • Vous pouvez louer le bien à vos ascendants et descendants.

Loyers

Zone Pinel Barème (€/m²)
Zone A Bis 17,43
Zone A 12,95
Zone B1 10,44
  • Le plafond de loyer Pinel est la limite mensuelle maximum qu’un investisseur pourra demander aux locataires.
  • Surface utile Pinel = surface habitable + 0,5 x surface des annexes dont le plafond est de 8m² maximum (balcons, terrasses et caves sont considérées comme annexes contrairement aux parkings).

Principe

C'est une réduction d’impôt de 12 % du prix du logement si vous louez 6 ans, 18 % si vous louez 9 ans et 21 % si vous louez 12 ans.


Jusqu'à 63 000€ de réduction d'impôt pour l'achat d'un bien de 300 000€ loué 12 ans (54 000€ pour 9 ans et 36 000€ pour 6 ans)

Dates clefs

  1. Permis de construire
  2. Signature VEFA
  3. Déclaration ouverture de chantier
  4. Achèvement
    • 1ère réduction d'impôt
    • Terme délai achèvement
    • 1er effet du plafonnement des niches fiscales
    • Début de la période de 12 mois pour signer le 1er bail
  5. Premier bail
    • Début de l'engagement de location
    • Respect des plafonds de loyers et ressources du locataire
    • Fin de la période de 12 mois pour signer le 1er bail

Les points de vigilance

Le sous-jacent

L’emplacement revêt une place primordial il s’agit d’un investissement patrimonial avant toute défiscalisation. Ce point est essentielle pour suivre nos stratégies post- défiscalisation par la suite.

Le promoteur

Comme dans tout investissement dans le neuf, sur plan il y a eu d’accorder une attention particulière sur le promoteur et les garanties que ce dernier apporte à l’opération .

Ne pas investir sur ce dispositif si vous êtes expatrié

Depuis la loi de finance 2019, un résident fiscal français investissant dans un Pinel pourra poursuivre sa défiscalisation en cas d’expatriation. Ce qui ne veut évidemment pas dire que le dispositif est applicable aux non-résidents.

Ne pas investir sur les SCPI de défiscalisation

Surtout ne pas investir dans les SCPI de défiscalisation, l’incitation fiscale lié au primo accédant uniquement rend difficile la revente des SCPI il faut envisager 2 années pour déboucler les opérations immobilières, les biens sont vendus en gros le plus souvent et ne permettent pas d’espérer de plus value à la sortie.

Pour les experts ritchee une attention particulière est portée sur vos investissements

Nous vous aidons de bout en bout sur des rdvs avec un expert dédié:

  • Analyse du bien fondé de votre investissement, calcul et simulation selon votre profil y compris sur votre capacité à emprunter
  • Mise en place d’un cahier des charges, montage financier et d’endettement
  • Analyse et aide au choix de l’investissement avec les plus et les points de vigilences
  • Mise en place d’une stratégie post opération de défiscalisation
  • Aide à la première déclaration fiscale