Réforme 2025 : Ce qui change pour l’amortissement en LMNP

Réforme 2025 : Ce qui change pour l’amortissement en LMNP

L’amortissement est un levier fiscal bien connu des loueurs en meublé. Il permet de déduire chaque année, du résultat imposable, la perte de valeur du bien immobilier (hors terrain), les travaux effectués ou encore le mobilier. Résultat : une fiscalité allégée sur les revenus locatifs.

Jusqu’à présent, cet avantage fiscal ne se répercutait pas au moment de la revente : les amortissements pratiqués n’étaient pas pris en compte dans le calcul de la plus-value. La formule restait simple :

Plus-value = Prix de vente – (Prix d’acquisition + frais d’acquisition)

Mais cela a changé avec la loi de finances 2025, promulguée le 14 février dernier. Son article 84 vient modifier en profondeur ce mécanisme.

Ce qui change : les amortissements réintégrés dans la plus-value

Dorénavant, le montant des amortissements déduits au fil des années sera réintégré dans le calcul de la plus-value au moment de la cession du bien. En clair, cela augmente mécaniquement le montant imposable :

Nouvelle formule : Plus-value = Prix de vente – Prix d’acquisition + amortissements déduits

Imposition : ce qui ne change pas

Même si le calcul est revu, la fiscalité applicable reste celle des plus-values immobilières des particuliers, soit :

• 19 % d’impôt sur la plus-value

• 17,2 % de prélèvements sociaux

Les abattements pour durée de détention continuent de s’appliquer :

• Exonération totale de l’impôt après 22 ans

• Exonération des prélèvements sociaux après 30 ans

Quel impact pour les investisseurs ?

Certes, cette réforme peut alourdir la fiscalité en cas de revente à court ou moyen terme. Mais dans la pratique, beaucoup de loueurs conservent leur bien pendant de longues années. Grâce aux abattements progressifs, l’impact de cette réforme s’atténue avec le temps.

D’ailleurs, les simulations chiffrées montrent que même en intégrant cette nouveauté, le statut LMNP reste nettement plus favorable que la location nue, notamment grâce à l’amortissement qui réduit fortement la fiscalité annuelle pendant la détention du bien.

Source : INELYS

Précisions et exclusions

• Seuls les amortissements réellement déduits sont pris en compte dans le calcul de la plus-value, et non ceux simplement comptabilisés (conformément à l’article 39C du CGI).
  ➤ Les amortissements non utilisés car générant un déficit reporté (amortissements "stockés") ne sont donc pas réintégrés.

• Les amortissements réintégrés dans la plus-value concernent l’ensemble de ceux pratiqués depuis le début de l’amortissement, pas uniquement ceux postérieurs à 2025.

Cas exclus de la réforme

Certains biens sont explicitement exclus de la mesure de réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value :

• Résidences étudiantes

• EHPAD (établissements pour personnes âgées dépendantes)

• Résidences seniors

Autres cas non concernés :

La réforme ne s’applique qu’en cas de cession à titre onéreux (vente). Ainsi, elle n’impacte pas :

• Les donations ou successions

• Les cessations d’activité meublée sans vente

Dans les faits, de nombreux biens LMNP sont transmis plutôt que vendus, ou finissent par devenir la résidence principale du propriétaire. Or :

• Les donations/successions ne déclenchent pas d’imposition sur la plus-value

• La vente de la résidence principale est totalement exonérée de plus-value

En conclusion

Bien que la réforme alourdisse la fiscalité lors de la revente, elle ne s’applique pas dans de nombreux cas concrets : transmission, changement d’usage, ou types spécifiques de résidences. Cela limite fortement son impact pour une grande partie des investisseurs LMNP.